朋友们好！我是志洋，亿佳互联网科技创始人。深耕房产15年，我坚信应用互联网科技可以为二手房市场创造更大价值。我们首创“单边代理”模式，线上应用科技全网触达潜在客户，线下整合全城一线房产销售为您上客，集中管控，减少以往N个中介给您的大量骚扰，加速您的售房进程，避免无尽的对比压价，我们全心只为您的委托而战。在这里，与您分享房产真知，助您卖房更省心、更增值。 |
隐形共有就像藏在冰山下的暗礁，表面看不出来，撞上了却可能让整个交易翻船。处理这类问题关键在于“主动挖掘+书面锁定+法律兜底”，把隐藏的共有人一个个“找出来”并确认同意。
一、先识别：哪些情况可能藏着“隐形共有人”？
婚姻状况玄机：
结婚后买的房，哪怕房产证只写一个人名字，90%以上是夫妻共有（《民法典》第1062条）。比如男方婚前首付、婚后共同还贷，女方虽未登记仍属共有权人。
✅ 核查技巧：要求卖方提供结婚证+户口本，已婚的必须提供配偶签字的《同意出售声明》，离婚的需出示离婚协议（明确房屋归属）或法院判决书。继承/赠与遗留问题：
老人去世后，子女未及时办理继承过户，房产证仍是老人名字，但所有继承人都是隐性共有人。曾有案例：儿子偷偷卖掉父亲遗产房，其他3个子女起诉后判决交易无效。
✅ 破解方法：让卖方提供《继承权公证书》，确认所有继承人已放弃继承或指定一人继承；赠与的房产需审查《赠与合同》是否约定“禁止转让”。单位/合伙购房隐患：
以公司名义购买的房产，需全体股东同意；朋友合伙买房未登记的，实际出资人可能主张共有权。某案例中，3人合伙买房仅登记1人，房价上涨后另外2人起诉要求分割增值部分。
✅ 排查要点：公司房产需提供股东会决议（2/3以上股东签字），合伙购房需所有出资人签署《放弃共有权声明》。
二、核心动作：用“三重核查”让隐形共有人现身
（1）查档：去不动产登记中心“扒底裤”
携带卖方身份证和房产证复印件，到当地不动产登记中心调取《不动产登记信息查询结果》，重点看：
- “共有情况”栏：是否标注“单独所有”或“共同共有”（部分城市已实现线上查询，如“上海不动产”APP）；
- “权利限制”栏：是否有“婚姻存续期间购买”等备注，间接提示隐性共有人存在。
⚠️ 注意：部分城市需卖方本人到场查询，可在合同中约定“卖方有义务配合完成产权调查，否则承担违约责任”。
（2）访谈：向物业/邻居“套情报”
假装闲聊询问：“您这房子是和家人一起住吗？”“之前听说您爱人对装修很有想法？” 曾有买方通过邻居得知卖方已婚，成功避免“被离婚”骗局（卖方伪造离婚证隐瞒配偶）。
✅ 操作话术：“我朋友之前买了套二手房，原房主没告诉配偶，结果后来扯皮，您这房子手续都齐吧？”
（3）承诺：让卖方签《无隐性共有承诺书》
模板如下：
本人（卖方姓名）承诺：涉案房屋不存在未登记的共有权人（包括但不限于配偶、继承人、出资人等），如有隐瞒，本人自愿承担以下责任：① 退还买方已支付的全部房款；② 赔偿房屋总价款30%的违约金；③ 承担由此产生的诉讼费、律师费等全部损失。 签字：________ 日期：________ （最好同步录制签字视频，明确告知“隐瞒共有权将导致合同无效并赔偿”）
三、合同防御：加入“隐形共有条款”锁死风险
（1）约定“共有人担保条款”
在买卖合同中明确：
“卖方保证已向买方披露全部共有人信息，附件所列《共有权人同意出售声明》完整有效。若因隐形共有人主张权利导致合同无法履行，卖方应按日支付总房款0.05%的违约金，直至问题解决或合同解除。”
（2）分阶段付款，留足“后手”
- 定金阶段：支付1万元定金（不宜过高），约定“卖方需在7日内提供所有共有人签字文件，否则双倍返还定金”；
- 首付阶段：将30%首付款存入第三方监管账户，约定“过户完成且确认无共有权纠纷后再解冻”；
- 尾款阶段：预留5%房款作为“产权保证金”，过户后3个月内无纠纷再支付。
（3）补充协议应对特殊情况
针对“卖方声称配偶出国/去世无法签字”等借口，可约定：
“若卖方配偶确实无法到场，需提供经中国驻外使领馆认证的《同意出售委托书》；若配偶已去世，需提供死亡证明+《继承权公证书》，证明所有继承人同意出售。”
四、救济手段：万一踩坑了怎么办？
- 立即止损：发现隐形共有人后，第一时间发《催告函》要求卖方解决，同时暂停支付后续款项；
- 法律维权：根据《民法典》第301条，部分共有人擅自处分共有财产的，买方可主张合同无效并要求赔偿（需注意：买方“善意取得”除外，即不知且无法知道存在共有人，已过户并支付合理对价）；
- 中介追责：若中介未核实共有权信息，可要求退还中介费并赔偿损失（《房地产经纪管理办法》第22条规定中介需审查产权状况）。
五、工具包：这些文件缺一不可
| 文件类型 | 作用 | 风险提示 |
|---|---|---|
| 《不动产登记信息查询结果》 | 官方确认产权状态和共有情况 | 部分城市查询需卖方授权，可委托律师代办 |
| 《配偶同意出售声明》 | 消除夫妻共有权纠纷风险 | 必须手写签字+按手印，注明日期 |
| 《无隐性共有承诺书》 | 锁定卖方隐瞒责任 | 可去公证处办理公证增强法律效力 |
| 《资金监管协议》 | 确保房款在纠纷解决前不被卖方挪用 | 选择政府主导的监管平台（如“住建委资金监管”） |
✅ 真实案例：北京朝阳区法院判决的“隐形共有案”中，买方因留存了卖方签字的《无隐性共有承诺书》，最终获赔房款+30%违约金+律师费，合计128万元。
总结：对付隐形共有，记住“三不买”
- 配偶不签字的不买：已婚卖方配偶不到场、不签字，坚决不付定金；
- 继承未过户的不买：房产证是去世人名，未办理继承公证的，宁可不买也不冒险；
- 承诺不清的不买：卖方含糊其辞说“没问题”，但不肯签书面承诺的，十有八九有猫腻。
记住：二手房交易中，“小心驶得万年船”，花1周时间核查共有权，能避免未来1年的官司和几十万损失。
觉得文章有帮助？欢迎关注我们，获取更多房产干货与市场洞察。您的房产困惑，正是我们专注解决的。评论区留言您想了解的房产问题，我将亲自为您解答。
| 企业简介 公司概述 亿佳互联网科技有限公司，植根于2011年成立的新化亿佳房地产经纪，是一家专注于通过互联网技术与人工智能应用，为房产业主提供单边代理及深度定制化服务的科技型房地产服务企业。我们致力于融合线下专业积淀与线上技术效能，重塑房产服务体验。 一、 发展历程 * 奠基阶段（2011年）： 前身“亿佳房地产经纪”成立，深耕本地二手房经纪业务，历经十余年市场锤炼。 * 转型与升级（2025年10月）： 为响应市场深度服务需求，正式进行战略拆分，成立“亿佳互联网科技有限公司”，核心业务聚焦于以科技驱动的业主端单边代理与深度服务。 二、 企业规模 * 资源基础： 承继并整合了原亿佳房地产经纪的雄厚资源，包括超过160人的专业经纪人团队。 * 线下网络： 拥有覆盖本地的16家线下门店网络，为线上线下融合服务提供坚实支撑。 * 本土地位： 原实体在新化本地房地产中介领域长期占据头部企业地位，拥有卓越的市场口碑和深厚的客户基础。 三、 核心业务特点 * 单边代理模式： 专注于代表业主权益，提供忠诚、高效的专享委托服务。 * 科技驱动服务： 核心运用AI技术与互联网应用，实现房产的线上高速推广与精准客源匹配。 * 差异化服务： 致力于为每位业主量身定制营销与服务方案，满足个性化需求。 * 整合营销策略： 独创“线上技术赋能+线下专业执行”的整合营销模式，确保服务效率与效果最大化。 四、 行业竞争优势 * “科技+实体”双重基因： 兼具互联网科技公司的创新技术能力与传统房产经纪的扎实运营经验。 * 强大的资源整合力： 能无缝调用庞大的线下专业经纪人团队与门店网络，提供真正落地、有温度的服务。 * 领先的数字化能力： 通过先进的线上推广和AI工具，在获客效率与服务精准度上建立显著优势。 * 深厚的本土市场洞察： 依托超过十年的本地市场深耕，对区域市场动态与客户需求有深刻理解。 总之，亿佳互联网科技通过将成熟的房产经纪实践经验与前沿的互联网科技深度融合，正全力打造一个更高效、更透明、更以业主为中心的新一代房地产服务平台。 |
