朋友们好！我是志洋，亿佳互联网科技创始人。深耕房产15年，我坚信应用互联网科技可以为二手房市场创造更大价值。我们首创“单边代理”模式，线上应用科技全网触达潜在客户，线下整合全城一线房产销售为您上客，集中管控，减少以往N个中介给您的大量骚扰，加速您的售房进程，避免无尽的对比压价，我们全心只为您的委托而战。在这里，与您分享房产真知，助您卖房更省心、更增值。 |
继承的二手房确实藏着不少“暗雷”，稍有不慎就可能卷入家族纠纷。处理这类房产的核心是让所有继承人“亮明身份”并确认放弃继承，同时用法律文件固化产权归属。
一、先判断：这房子属于“哪种继承”？
- 法定继承：老人没留遗嘱，由配偶、子女、父母按顺序继承（《民法典》第1127条）。比如老张去世后，房子由妻子、儿子、女儿3人共同继承，任何一人单独卖房都无效。
- 遗嘱继承：老人留有有效遗嘱（需公证或有2名无利害关系见证人），指定某个人继承。但注意：遗嘱需在老人去世后生效，且不能处分配偶的共有份额。
- 遗赠扶养协议：老人与他人签订协议，由对方养老送终，去世后房产归扶养人。这种情况优先级高于遗嘱和法定继承。
⚠️ 典型误区：独生子女≠唯一继承人！若老人父母健在（即孙辈的爷爷奶奶/外公外婆），他们也有继承权（曾有案例：独生女想卖房，发现80岁奶奶也是继承人）。
二、关键动作：让继承人“排队签字”
（1）必须拿到的3份核心文件
《继承权公证书》（最权威）：
所有继承人到公证处办理，明确房产由谁继承、其他人放弃继承。需提供：- 被继承人死亡证明（医院或派出所开具）；
- 房产证、户口本（证明亲属关系）；
- 所有继承人身份证、签字的《放弃继承权声明书》。
✅ 案例：老王去世后，其房产由儿子小王继承，需老王的妻子、另外2个子女到公证处签署《放弃继承权声明》，公证书会明确“房产由小王单独继承”。
生效的法院判决书：
若继承人对继承有纠纷（如某子女不配合签字），需通过诉讼由法院判决房产归属，凭《民事判决书》可直接过户，无需其他继承人同意。遗嘱+遗嘱生效证明：
自书遗嘱需有老人亲笔签名+日期；代书遗嘱需2名见证人签字。但实践中，公证处或不动产登记中心可能要求全体继承人对遗嘱无异议，否则仍需诉讼。
（2）继承人“特殊情况”处理
| 继承人情况 | 处理方法 |
|---|---|
| 继承人去世（转继承） | 需去世继承人的子女（代位继承人）继续签署放弃声明，比如：爷爷去世后，父亲也去世了，孙子需代替父亲放弃继承权。 |
| 继承人未成年 | 由监护人（父母）代为签字，但需提供《监护人意见书》，且不得损害未成年人利益（如低价出售）。 |
| 继承人在国外 | 需在当地中国使领馆办理《放弃继承权声明》公证，经翻译和认证后才有效。 |
三、交易流程：比普通二手房多3个“安全步骤”
（1）签约前：核查继承文件“三性”
- 真实性：通过公证处官网查询公证书编号，或联系法院核查判决书真伪；
- 完整性：确认所有继承人已放弃继承（如有5个继承人，需5份放弃声明）；
- 时效性：继承权公证书长期有效，但遗嘱需在老人去世后2个月内表态是否接受继承（逾期视为放弃）。
（2）付款时：把“继承风险”写入合同
在《二手房买卖合同》中加入：
卖方承诺：已取得《继承权公证书》（编号：XXX），所有继承人已放弃继承，若因继承问题导致第三方主张权利（如其他继承人起诉），卖方应：① 退还买方全部房款；② 赔偿总房款30%违约金；③ 承担买方律师费、诉讼费等全部损失。 ✅ 实操建议：将20%房款作为“产权保证金”，过户后6个月无纠纷再支付，降低风险。
（3）过户时：备好“继承专属材料”
除常规的身份证、户口本、买卖合同外，还需提交：
- 《继承权公证书》或法院判决书原件；
- 被继承人死亡证明复印件（需派出所盖章）；
- 继承人与被继承人的亲属关系证明（户口本或单位开具）。
四、风险警示：这3类继承房“碰不得”
“未析产”的共有继承房：
多个继承人共同继承但未分割，房产证仍是被继承人名字，任何一人单独卖房都属无权处分。曾有案例：兄弟3人共有父亲房产，老二偷偷卖掉，被老大、老三起诉后判决合同无效。“遗嘱冲突”的争议房：
老人立过2份不同内容的遗嘱（如先给儿子后给女儿），或遗嘱未处分配偶共有份额（如房子是夫妻共有，遗嘱处分了全部份额），这类房子需先通过诉讼解决争议。“遗赠扶养”未履行的房：
扶养人未按协议履行养老义务，老人亲属可能主张遗赠无效。比如：保姆拿着遗赠协议卖房，但邻居证明老人晚年由子女照顾，最终法院判决协议无效。
五、工具包：继承房交易必备清单
| 文件类型 | 作用 | 办理地点/方式 |
|---|---|---|
| 《继承权公证书》 | 明确继承人，避免纠纷 | 当地公证处（需所有继承人到场） |
| 《放弃继承权声明书》 | 其他继承人放弃权利 | 公证处或律师见证下签署 |
| 《亲属关系证明》 | 证明继承人和被继承人关系 | 派出所、单位人事部门或居委会开具 |
| 《资金监管协议》 | 保障房款安全，防止继承纠纷导致钱房两空 | 不动产登记中心或合作银行 |
✅ 真实案例：上海某买家购买继承房时，要求卖方提供了7份《放弃继承权声明》（被继承人有3个子女+2个在世父母+2个代位继承人），并将30%房款存入监管账户，最终顺利过户，避免了潜在纠纷。
总结：继承房交易口诀
“一看公证二问人，三签协议四监管”
- 看公证：必须有《继承权公证书》或法院判决书；
- 问人：确认所有继承人都知情且放弃；
- 签协议：把继承风险赔偿条款写进合同；
- 监管：大额房款走资金监管，过户后再放款。
记住：继承房不是不能买，而是要让“隐形继承人”全部“现身”并签字，用白纸黑字锁定产权归属！
觉得文章有帮助？欢迎关注我们，获取更多房产干货与市场洞察。您的房产困惑，正是我们专注解决的。评论区留言您想了解的房产问题，我将亲自为您解答。
| 企业简介 公司概述 亿佳互联网科技有限公司，植根于2011年成立的新化亿佳房地产经纪，是一家专注于通过互联网技术与人工智能应用，为房产业主提供单边代理及深度定制化服务的科技型房地产服务企业。我们致力于融合线下专业积淀与线上技术效能，重塑房产服务体验。 一、 发展历程 * 奠基阶段（2011年）： 前身“亿佳房地产经纪”成立，深耕本地二手房经纪业务，历经十余年市场锤炼。 * 转型与升级（2025年10月）： 为响应市场深度服务需求，正式进行战略拆分，成立“亿佳互联网科技有限公司”，核心业务聚焦于以科技驱动的业主端单边代理与深度服务。 二、 企业规模 * 资源基础： 承继并整合了原亿佳房地产经纪的雄厚资源，包括超过160人的专业经纪人团队。 * 线下网络： 拥有覆盖本地的16家线下门店网络，为线上线下融合服务提供坚实支撑。 * 本土地位： 原实体在新化本地房地产中介领域长期占据头部企业地位，拥有卓越的市场口碑和深厚的客户基础。 三、 核心业务特点 * 单边代理模式： 专注于代表业主权益，提供忠诚、高效的专享委托服务。 * 科技驱动服务： 核心运用AI技术与互联网应用，实现房产的线上高速推广与精准客源匹配。 * 差异化服务： 致力于为每位业主量身定制营销与服务方案，满足个性化需求。 * 整合营销策略： 独创“线上技术赋能+线下专业执行”的整合营销模式，确保服务效率与效果最大化。 四、 行业竞争优势 * “科技+实体”双重基因： 兼具互联网科技公司的创新技术能力与传统房产经纪的扎实运营经验。 * 强大的资源整合力： 能无缝调用庞大的线下专业经纪人团队与门店网络，提供真正落地、有温度的服务。 * 领先的数字化能力： 通过先进的线上推广和AI工具，在获客效率与服务精准度上建立显著优势。 * 深厚的本土市场洞察： 依托超过十年的本地市场深耕，对区域市场动态与客户需求有深刻理解。 总之，亿佳互联网科技通过将成熟的房产经纪实践经验与前沿的互联网科技深度融合，正全力打造一个更高效、更透明、更以业主为中心的新一代房地产服务平台。 |
