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满5唯一的认定就像给房子“验身份”，既要看“年龄”够不够5年，也要看“家庭背景”是不是唯一。各地虽有细微差异，但核心标准全国统一，主要分“满5”和“唯一”两大块来判断，每一块都有明确的“证据链”要求。
一、“满5”的认定：看“出生日期”，3类房产3种算法
（1）普通商品房/经济适用房：“契税发票”和“房产证”谁在前算谁的
- 起始时间二选一：
① 契税发票开具日期（如2018年5月10日交契税，2023年5月10日满5年）；
② 房产证登记日期（如房产证2019年1月5日登记，比契税晚，按契税日期算）。
✅ 实操技巧：哪个日期早用哪个，比如契税2018年，房产证2019年，按2018年算，提前7个月满5年。
（2）已购公房（房改房）：分“市场价/成本价/标准价”3种情况
| 购买价类型 | 产权归属 | “满5”起算时间 | 特殊规定 |
|---|---|---|---|
| 市场价 | 完全个人产权 | 契税发票日期或房产证登记日期（同商品房） | 无 |
| 成本价 | 个人产权 | 必须满5年才能上市交易（自动满足“满5”） | 无需单独计算，上市即满5年 |
| 标准价 | 个人+原单位共有产权 | 以房产证登记日期、原始购房合同日期或第一笔房款支付日期为准（三选一） | 需先补差价转为成本价，原单位有优先回购权 |
（3）继承/赠与房产：“直系亲属”看老证，“非直系”看新证
- 继承房产：按被继承人取得产权的时间算（如父亲2015年买房，2020年去世，儿子2023年继承，产权时间从2015年算，2020年即满5年）；
- 赠与房产：
① 直系亲属（父母、配偶、子女）：按原房产证时间算（如2018年赠送给儿子，原证2015年，2020年满5年）；
② 非直系亲属（朋友、同事）：按新房产证登记时间算（2023年赠与，新证2023年，2028年满5年）。
二、“唯一”的认定：查“家庭户口”，3个范围要注意
（1）核心标准：“省内唯一”，夫妻+未成年子女算“一个家庭”
- 家庭范围：产权人本人 + 配偶 + 未成年子女（年满18岁子女不算，即使户口在一起）；
- 地域范围：以省份为单位（如湖南长沙的房子，查卖方在湖南省内是否有其他住宅，外省房产不影响）；
- 房产类型：只算“住宅”，商铺、公寓、写字楼等非住宅不算（如卖方有1套住宅+2套商铺，仍算“唯一”）。
（2）特殊情况：共有产权人会“稀释”唯一性
- 多人共有：只要共有产权人中任何一人在省内有其他住宅，这套房子就不是“唯一”（如夫妻共有房产，丈夫名下还有一套房，即使妻子无房，该共有房产也不算“唯一”）；
- 离婚析产：离婚后房产判给一方，需离婚满3年且析产后无其他房产，才算“唯一”（部分城市如北京、上海有此规定，防止假离婚避税）。
（3）证明材料：3样东西缺一不可
- 《家庭住房情况查询结果》（由不动产登记中心出具，需夫妻双方及未成年子女的身份证、户口本）；
- 已婚：结婚证 + 配偶身份证；
- 离婚：离婚证 + 离婚协议（需明确房产归属）。
三、常见误区：这3种情况最容易“踩坑”
误区1：“满5”从“交房时间”或“入住时间”算？
- 错！必须是契税发票或房产证日期，交房、入住都不算（如2017年交房，2019年才办房产证，按2019年算）。
误区2：“唯一”只查产权人名下，不查配偶？
- 错！夫妻是“共同体”，即使房产证只有丈夫名字，也要查妻子名下是否有房（如丈夫名下1套，妻子名下1套，两套都不算“唯一”）。
误区3：继承的房子，按“继承公证日期”算满5？
- 错！按被继承人的产权时间算（如爷爷2010年买房，2020年去世，孙子2023年继承，产权时间从2010年算，2015年就满5年了）。
四、实操步骤：3步验证“满5唯一”真实性
步骤1：看材料——核对“两证一查”
- “两证”：契税发票（首行“填发日期”）、房产证（首页“登记日期”）；
- “一查”：让卖方去不动产登记中心打印《家庭住房套数查询结果》（有效期通常30天，建议过户前1周内查询）。
步骤2：问中介——确认“3个细节”
- 产权人婚姻状况（是否已婚/离婚，有无未成年子女）；
- 房子是否有共有权人（如有，需所有共有人都满足“唯一”）；
- 房子性质（商品房/房改房/经济适用房，影响“满5”算法）。
步骤3：签合同——加“违约条款”兜底
在《补充协议》中写明：
“卖方承诺该房产为其家庭在【XX省】内唯一住房，且产权年限已满5年（起始日期：20XX年XX月XX日）。若因卖方隐瞒导致税费增加，由卖方承担全部差额，并赔偿买方XX元违约金。”
五、总结：“满5唯一”认定口诀
“日期看契税/房产证，唯一查夫妻+子女，省内住宅才算数，继承赠与分直系”
- 普通商品房：契税/房产证日期，哪个早用哪个；
- 房改房：市场价买的同商品房，成本价/标准价买的自动满5；
- 唯一住房：夫妻+未成年子女在省内无其他住宅，共有产权人也需满足；
- 继承/赠与：继承按被继承人时间，直系赠与按原证，非直系按新证。
记住：提前1个月让卖方查《家庭住房查询结果》，把日期和唯一情况写进合同，就能避免90%的“满5唯一”纠纷！
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